Schweizer Käufer sind in Katalonien zahlenmässig kleiner als die französische, deutsche oder niederländische Gruppe, konzentrieren sich aber im oberen Marktsegment. Das Profil ist eigen: häufig diskretere Käufe, häufig grössere Objekte, und oft von Menschen getätigt, die bereits in mehr als einem Land Immobilien besitzen.
Die Schweizer Lage ist zugleich die strukturell ungewöhnlichste aller hier behandelten Nationalitäten. Die Schweiz gehört weder zur EU noch zum EWR, hat mit der EU aber ein Abkommen über die Personenfreizügigkeit. Daraus folgt eine Spaltung, die Käufer überrascht: Sie haben weitgehend dieselbe Freiheit, in Spanien zu leben, wie ein deutscher oder französischer Staatsbürger, während Spanien Ihre Immobilie nach den härteren Drittstaatenregeln besteuert. Dieser Ratgeber beginnt dort, weil fast alles Weitere daraus folgt.
Wie Spanien Schweizer Eigentümer gegenüber EU-Eigentümern behandelt
| EU- oder EWR-ansässiger Eigentümer | In der Schweiz ansässiger Eigentümer |
|---|---|
| Mieteinnahmen zum niedrigeren Satz für Nichtansässige | Mieteinnahmen zum höheren Drittstaatensatz |
| Zinsen, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Reparaturen und Abschreibung abziehbar | Kein Abzug von Aufwendungen — besteuert wird die Bruttomiete |
| Die effektive Belastung einer vermieteten Immobilie ist nach Abzügen oft moderat | Die effektive Belastung kann bei gleicher Immobilie und Miete ein Mehrfaches betragen |
| Freizügigkeit nach EU-Recht | Freizügigkeit nach dem bilateralen Abkommen — praktisch weitgehend gleichwertig |
| Kein Währungsrisiko innerhalb der Eurozone | CHF/EUR-Risiko auf Kaufpreis, Hypothek und laufende Kosten |
| Fiktive Besteuerung der nicht vermieteten Zweitimmobilie nach Katasterwert | Dieselbe fiktive Besteuerung, aber zum höheren Drittstaatensatz |
Abschnitt 01
Freizügigkeit, Drittstaatenbesteuerung
Die Schweiz steht ausserhalb von EU und EWR, hat mit der EU jedoch ein Abkommen über die Personenfreizügigkeit geschlossen. Praktisch verleiht das Schweizer Staatsangehörigen Rechte auf Einreise, Aufenthalt und Erwerbstätigkeit in Spanien, die denen von EU-Bürgern weitgehend entsprechen. Die 90/180-Tage-Grenze, die britische und amerikanische Besucher trifft, gilt für Sie nicht, und für den Kauf oder das Wohnen brauchen Sie kein Visum.
Das spanische Steuerrecht zieht seine Grenze jedoch bei der EU- und EWR-Mitgliedschaft, nicht bei der Freizügigkeit. Für die Besteuerung nicht ansässiger Eigentümer fallen in der Schweiz Ansässige auf die Drittstaatenseite, neben britischen und amerikanischen Eigentümern.
Was das finanziell bedeutet
Spanien besteuert Mieteinnahmen Nichtansässiger für EU- und EWR-Ansässige mit einem Satz und für alle übrigen mit einem höheren. Gewichtiger ist, dass EU- und EWR-Ansässige zulässige Aufwendungen abziehen dürfen — Hypothekarzinsen, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Unterhalt, Abschreibung — bevor die Steuer berechnet wird. Drittstaatseigentümer dürfen nichts abziehen. Besteuert wird die Bruttomiete.
Bei einer finanzierten Immobilie mit nennenswerten laufenden Kosten kann die Kombination aus höherem Satz und fehlendem Abzug zu einer effektiven Belastung führen, die ein Mehrfaches dessen beträgt, was ein französischer oder deutscher Nachbar für dieselbe Immobilie zahlt. Wenn Vermietung Teil Ihrer Rechnung ist, gehört das sorgfältig durchgerechnet, bevor Sie eine Immobilie auswählen, nicht danach.
Abschnitt 02
Warum Schweizer Käufer Katalonien wählen
Katalonien bietet Schweizer Käufern, was der alpine Zweitwohnungsmarkt weitgehend nicht kann: Meer, eine lange Saison und eine internationale Grossstadt, alles in kurzer Flugdistanz. Zürich, Genf und Basel sind häufig und in unter zwei Stunden mit Barcelona verbunden.
Hinzu kommt die Preisfrage. Schweizer Käufer, die inländische Preise gewohnt sind — und die Beschränkungen, die die Lex Koller ausländischen Käufern zu Hause auferlegt —, finden katalanische Immobilien für Fläche, Grundstück und Meerlage meist deutlich günstiger, und den spanischen Markt ihnen vollständig offen.
Wo Schweizer Käufer sich konzentrieren
- Sitges — ganzjährige Infrastruktur, eine etablierte internationale Gemeinde und 25 Minuten zum Flughafen El Prat.
- Costa Brava — Begur, Llafranc, Aiguablava und S’Agaró für Privatsphäre und Meerlage im oberen Segment.
- Barcelona — Sarrià-Sant Gervasi und Pedralbes für Käufer, die eine städtische statt einer Küstenbasis suchen.
- Der Empordà — Masies und Landgüter für Käufer, denen Grundstück, Diskretion und Bausubstanz wichtig sind.
Abschnitt 03
Der spanische Ablauf
Schweizer Käufer kennen ein notarielles System und ein geordnetes Grundbuch, weshalb ihnen die Form des spanischen Geschäfts vertraut vorkommt. Die Abweichung liegt darin, was der Notar tut. Der spanische notario bestätigt Identität und Geschäftsfähigkeit und beurkundet die escritura, prüft aber weder Schulden noch Bauordnungsstand, Grenzen oder die Übereinstimmung von Gebautem und Eingetragenem. Diese Arbeit gehört einem Anwalt, den Sie selbst beauftragen.
Der Ablauf
NIE beantragen
Die spanische Steuernummer, erforderlich vor Beurkundung, Kontoeröffnung und Steuerzahlung. Erhältlich über ein spanisches Konsulat in der Schweiz oder vor Ort.
Suche und Vorauswahl
Über Portale, Maklermandate und Off-Market-Bestände. Im oberen katalanischen Marktsegment wird ein grosser Teil der Objekte nie öffentlich inseriert.
Angebot und Verhandlung
Durch Ihre Vertretung gegenüber dem Verkäufermakler. Diskretion lässt sich leicht wahren, wenn Sie nicht im eigenen Namen verhandeln.
Arras-Vertrag
Reservierungsvertrag mit üblicherweise 10 % Anzahlung. Kein Rücktrittsrecht, und die Form der arras bestimmt Ihre Ausstiegsrechte — das gehört vor die Unterschrift.
Prüfung
Nota simple, Lasten und Schulden, Gemeinschaftskosten, Kataster- und Bauordnungsprüfung, küstenrechtliche Fragen bei Meerlage sowie Abgleich von Gebautem und Eingetragenem.
Beurkundung
Unterzeichnung der escritura beim Notar, Zahlung des Restkaufpreises, anschliessend Grunderwerbsteuer und Eintragung Ihres Titels.
Abschnitt 04
Steuern: Schweiz und Spanien
Die Schweiz und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das in den letzten fünfzehn Jahren revidiert und um den Informationsaustausch ergänzt wurde. Einkünfte aus spanischem Grundbesitz sind grundsätzlich in Spanien steuerpflichtig, die Schweiz gewährt Entlastung. Das Abkommen regelt die Zuteilung; es ändert nichts an dem Satz, den Spanien anwendet — und genau dort wirkt die Drittstaatenlage.
Schweizer Vermögenssteuer und Auslandsimmobilien
Die Schweiz erhebt die Vermögenssteuer auf kantonaler und kommunaler Ebene. Ausländische Grundstücke sind gestützt auf das Abkommen in der Regel von der Schweizer Vermögenssteuer befreit, werden aber typischerweise zur Bestimmung des Satzes auf Ihr übriges steuerbares Vermögen herangezogen. Die Immobilie beeinflusst Ihre Schweizer Lage also meist, auch wenn sie dort nicht selbst besteuert wird. Dasselbe Prinzip gilt üblicherweise für ausländische Liegenschaftserträge und den Satz auf Ihr übriges Einkommen.
Spanien besteuert ebenfalls Vermögen
Daneben erhebt Spanien eine Vermögensteuer auf spanische Werte nicht ansässiger Eigentümer, wobei Katalonien einen eigenen Tarif anwendet, ergänzt um eine nationale Abgabe für grössere Vermögen. Für Käufe im oberen katalanischen Segment ist das eine reale wiederkehrende Belastung, die vor dem Kauf gerechnet werden sollte statt danach entdeckt zu werden.
Erbfolge
Die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer wird regional verwaltet, weshalb für katalanische Immobilien katalanische Regeln und Befreiungen gelten. Unabhängig davon bestimmt die europäische Erbrechtsverordnung, welches Erbrecht auf Ihren Nachlass anwendbar ist, und Katalonien hat ein eigenes, vom übrigen Spanien abweichendes Erbrecht. Ein spanisches Testament über Ihr spanisches Vermögen, abgestimmt auf Ihre Schweizer Regelungen, ist die übliche und kostengünstige Lösung.
Abschnitt 05
Praktisches
Währung
Anders als EU-Käufer tragen Sie ein echtes Wechselkursrisiko, und zwar nicht nur beim Kauf. Gemeinschaftskosten, die jährliche IBI, Nebenkosten, Unterhalt und eine allfällige Euro-Hypothek sind laufende Euro-Ausgaben, die aus Schweizer Franken bestritten werden. Bei einem Kauf jeder Grössenordnung ist der Unterschied zwischen dem Devisenkurs einer Bank und einem spezialisierten Anbieter erheblich und sollte geregelt sein, bevor Mittel bewegt werden müssen, nicht erst bei der Beurkundung.
Finanzierung
Spanische Banken finanzieren Nichtansässige, üblicherweise mit niedrigerem Beleihungsauslauf als bei Ansässigen. Schweizer Käufer haben häufig Alternativen — Beleihung Schweizer Vermögenswerte oder Wertschriften —, die günstiger sein können. Die Wahl ist nicht nur eine Zinsfrage: Weil Drittstaatseigentümer in Spanien Hypothekarzinsen nicht gegen Mieteinnahmen abziehen dürfen, bringt Fremdfinanzierung hier nicht die steuerliche Wirkung, die sie für einen EU-Eigentümer hätte. Diese Asymmetrie gehört in die Entscheidung.
Anreise
- Zürich, Genf und Basel sind häufig und in unter zwei Stunden mit Barcelona verbunden.
- Girona wird saisonal bedient und ist der nähere Ankunftsort für die nördliche Costa Brava.
- Mit dem Auto rund 1.000 km ab Zürich, mit einer Pause bequem an einem Tag zu schaffen.
Vermietung
Angesichts der Drittstaatenbesteuerung von Mieteinnahmen ist Vermietung für Schweizer Eigentümer häufig weniger attraktiv als für ihre EU-Nachbarn — das sollte ehrlich gerechnet werden, bevor Sie eine Immobilie wegen ihrer Mietrechnung kaufen. Wenn Sie dennoch vermieten wollen, ist eine gültige, übertragbare Touristenlizenz erforderlich: Barcelona hat den Ausstieg aus den Lizenzen eingeleitet, Küstenorte wie Sitges arbeiten mit strengen Kontingenten.
Abschnitt 06
Warum unabhängige Vertretung zählt
Im oberen katalanischen Marktsegment sind die teuren Probleme selten die offensichtlichen. Es sind nicht eingetragene Anbauten an einer Immobilie, die zweimal den Eigentümer gewechselt hat, ohne dass jemand geprüft hätte; eine küstenrechtliche Beschränkung, die den Wiederaufbau begrenzt; eine angenommene statt geprüfte Touristenlizenz; ein Preis, der sich an dem orientiert, was ein früherer ausländischer Käufer bezahlt hat, und nicht am lokalen Markt.
Nichts davon liegt im Interesse eines Verkäufermaklers, und nahezu jeder Makler in Katalonien hält ein Verkäufermandat, wird vom Verkäufer bezahlt und schuldet ihm seine Loyalität. Für Schweizer Käufer, deren Drittstaatenlage den Spielraum für Fehler ohnehin verengt, sind ungeprüfte Annahmen teurer als für einen EU-Käufer, der denselben Fehler macht.
Wir arbeiten ausschliesslich für Käufer und übernehmen nie ein Verkäufermandat. Wir suchen über Portale, Maklerbestände und Off-Market-Objekte, prüfen Eintragung, küstenrechtliche Beschränkungen und Lizenzstatus, verhandeln gegenüber dem Verkäufermakler und führen die rechtliche Abwicklung bis zur Eintragung Ihres Titels — für pauschal 3.000 €, unabhängig vom Kaufpreis. Bei einem Kauf dieser Grössenordnung ist dieses Honorar ein Rundungsfehler gegenüber einer einzigen versäumten Prüfung.
Abschnitt 07
Häufige Fragen
Brauche ich als Schweizer Staatsbürger ein Visum oder eine Bewilligung für einen Kauf in Spanien?+
Warum werde ich als Drittstaatsangehöriger besteuert, wenn ich Freizügigkeit habe?+
Wirkt sich meine spanische Immobilie auf meine Schweizer Vermögenssteuer aus?+
Lohnt sich die Vermietung?+
Soll ich in Spanien oder gegen Schweizer Vermögenswerte finanzieren?+
Ist eine Immobilie in direkter Meerlage riskanter?+
Garnish Real Estate
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