Guide de l’acheteur suisse | Sitges & Catalogne

Les acheteurs suisses sont moins nombreux en Catalogne que les Français, les Allemands ou les Néerlandais, mais ils se concentrent dans le haut du marché. Le profil est particulier : des achats souvent plus discrets, souvent plus importants, et fréquemment le fait de personnes déjà propriétaires dans plusieurs pays.

La position suisse est aussi la plus atypique de toutes celles traitées dans ces guides. La Suisse n’appartient ni à l’Union européenne ni à l’EEE, mais dispose avec l’UE d’un accord sur la libre circulation des personnes. Il en résulte une dissociation qui surprend les acheteurs : vous avez pratiquement la même liberté de vous installer en Espagne qu’un ressortissant allemand ou français, tandis que l’Espagne impose votre bien selon les règles, plus sévères, applicables aux États tiers. Ce guide commence par là, car presque tout le reste en découle.

Traitement espagnol : propriétaire de l’UE ou propriétaire suisse

Propriétaire résident de l’UE ou de l’EEE	Propriétaire résident suisse
Loyers imposés au taux réduit des non-résidents	Loyers imposés au taux majoré applicable aux États tiers
Déduction des intérêts, charges, assurance, réparations et amortissement	Aucune déduction de charges — l’impôt porte sur le loyer brut
La charge effective d’un bien loué reste souvent modérée après déductions	La charge effective peut représenter plusieurs fois celle-ci, à bien et loyer identiques
Libre circulation au titre du droit de l’Union	Libre circulation au titre de l’accord bilatéral — comparable en pratique
Aucun risque de change au sein de la zone euro	Exposition CHF/EUR sur le prix, le prêt et les charges courantes
Revenu réputé sur la résidence secondaire non louée, calculé sur la valeur cadastrale	Même imposition réputée, mais au taux majoré des États tiers

Section 01

Libre circulation, fiscalité d’État tiers

La Suisse se situe hors de l’Union européenne et de l’EEE, mais a conclu avec l’UE un accord sur la libre circulation des personnes. En pratique, cela confère aux ressortissants suisses des droits d’entrée, de séjour et de travail en Espagne globalement comparables à ceux des citoyens de l’Union. La règle des 90 jours sur 180 qui contraint les visiteurs britanniques et américains ne vous concerne pas, et aucun visa n’est requis pour acheter ou vous installer.

Le droit fiscal espagnol, lui, trace sa frontière à l’appartenance à l’UE ou à l’EEE, et non à la libre circulation. Pour l’imposition des propriétaires non-résidents, les résidents suisses se rangent du côté des États tiers, aux côtés des propriétaires britanniques et américains.

Ce que cela représente financièrement

L’Espagne impose les loyers des non-résidents à un taux pour les résidents de l’UE et de l’EEE, et à un taux supérieur pour tous les autres. Plus déterminant encore : les résidents de l’UE et de l’EEE peuvent déduire les charges admises — intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, entretien, amortissement — avant le calcul de l’impôt. Les propriétaires d’États tiers ne déduisent rien. L’impôt porte sur le loyer brut.

Sur un bien financé supportant des charges courantes réelles, la conjonction d’un taux plus élevé et de l’absence de déduction peut produire une charge effective plusieurs fois supérieure à celle d’un voisin français ou allemand propriétaire d’un bien identique. Si la location entre dans votre calcul, cela mérite d’être chiffré avant de choisir un bien, et non après.

La conséquence en matière de planification. Le régime des États tiers étant nettement moins favorable, les décisions relatives au niveau d’endettement, à l’opportunité même de louer et au mode de détention pèsent davantage pour un acheteur suisse que pour un acheteur de l’UE. Plusieurs de ces choix sont difficiles ou coûteux à corriger après la signature. C’est la raison principale de prendre conseil sur la structure avant l’achat plutôt que lors de votre premier exercice fiscal espagnol.

Section 02

Pourquoi les acheteurs suisses choisissent la Catalogne

La Catalogne offre aux acheteurs suisses ce que le marché alpin de résidence secondaire ne peut guère proposer : la mer, une saison longue et une grande ville internationale, le tout à courte distance de vol. Zurich, Genève et Bâle sont fréquemment reliées à Barcelone, en moins de deux heures.

S’y ajoute la question du prix. Les acheteurs suisses, habitués aux valeurs de leur marché intérieur — et aux restrictions que la Lex Koller impose chez eux aux acquéreurs étrangers — trouvent généralement les biens catalans nettement mieux valorisés à surface, terrain et façade maritime comparables, et le marché espagnol entièrement ouvert.

Où se concentrent les acheteurs suisses

Sitges — services à l’année, communauté internationale établie et 25 minutes de l’aéroport El Prat.
Costa Brava — Begur, Llafranc, Aiguablava et S’Agaró pour l’intimité et la façade maritime dans le haut du marché.
Barcelone — Sarrià-Sant Gervasi et Pedralbes pour ceux qui veulent une base urbaine plutôt que côtière.
L’Empordà — masies et domaines pour les acheteurs privilégiant le terrain, la discrétion et la qualité architecturale.

Section 03

La procédure espagnole

Les acheteurs suisses connaissent un système notarial et un registre foncier ordonné : la forme de la transaction espagnole leur paraît donc familière. La divergence porte sur ce que fait le notaire. Le notario espagnol vérifie l’identité et la capacité et authentifie l’escritura, mais n’examine ni les dettes, ni la conformité d’urbanisme, ni les limites, ni la concordance entre le bâti et l’inscription au registre. Ce travail revient à un avocat que vous désignez.

Les étapes

Obtenir votre NIE

Le numéro d’identification fiscale espagnol, requis avant la signature, l’ouverture d’un compte ou le paiement des impôts. Il s’obtient au consulat d’Espagne en Suisse ou sur place.

Recherche et présélection

Sur les portails, les mandats d’agences et le marché off-market. Dans le haut du marché catalan, une grande part des biens n’est jamais publiée.

Offre et négociation

Par votre représentant, face à l’agent du vendeur. La discrétion se maintient aisément lorsque vous ne négociez pas en votre nom.

Contrat d’arras

Contrat de réservation avec un dépôt généralement de 10 %. Aucun délai de rétractation, et la forme des arras détermine vos droits de retrait — à régler avant la signature.

Vérifications

Nota simple, charges et dettes, charges de copropriété, contrôles cadastraux et d’urbanisme, questions de loi littorale pour un bien en bord de mer, et concordance entre bâti et registre.

Signature

Signature de l’escritura chez le notaire, versement du solde, puis droits de mutation et publication de votre titre.

À propos des biens en front de mer. La loi littorale espagnole institue un domaine public le long du rivage et une zone d’influence en retrait, avec des conséquences réelles sur ce qui peut être construit, étendu ou reconstruit sur une parcelle côtière. Pour les positions en falaise et sur crique qui attirent les acheteurs de ce segment, il s’agit d’une vérification substantielle et non d’une formalité — et elle passe facilement inaperçue si personne ne la recherche spécifiquement.

Section 04

Fiscalité : Suisse et Espagne

Avertissement important. Orientation générale, non un conseil. La fiscalité suisse varie selon le canton et la commune, les taux catalans diffèrent des taux nationaux espagnols, et le résultat dépend de votre situation. Consultez un conseiller suisse et un asesor fiscal espagnol avant de vous engager — et, compte tenu du statut d’État tiers, avant d’arrêter votre mode de financement.

La Suisse et l’Espagne sont liées par une convention de double imposition, révisée au cours des quinze dernières années et complétée par l’échange de renseignements. Les revenus de biens immobiliers espagnols sont en principe imposables en Espagne, la Suisse accordant un dégrèvement. La convention règle la répartition ; elle ne modifie pas le taux appliqué par l’Espagne — et c’est précisément là que joue le statut d’État tiers.

Impôt suisse sur la fortune et biens à l’étranger

La Suisse prélève l’impôt sur la fortune au niveau cantonal et communal. Les immeubles situés à l’étranger en sont en principe exonérés en vertu de la convention, mais sont généralement pris en compte pour déterminer le taux applicable au reste de votre fortune imposable. Le bien influence donc habituellement votre position suisse sans y être lui-même imposé. Le même principe vaut couramment pour les revenus immobiliers étrangers et le taux appliqué à vos autres revenus.

L’Espagne impose également la fortune

Parallèlement, l’Espagne prélève un impôt sur la fortune sur les actifs espagnols détenus par des non-résidents, la Catalogne appliquant son propre barème, auquel s’ajoute une contribution nationale visant les patrimoines les plus élevés. Pour les acquisitions dans le haut du marché catalan, il s’agit d’une charge récurrente réelle, à chiffrer avant l’achat plutôt qu’à découvrir ensuite.

Succession

L’impôt espagnol sur les successions et donations est administré au niveau régional : les règles et abattements catalans régissent donc un bien catalan. Indépendamment, le règlement européen détermine la loi successorale applicable à votre succession, et la Catalogne dispose d’un code successoral propre, distinct du reste de l’Espagne. Un testament espagnol portant sur vos actifs espagnols, articulé avec vos dispositions suisses, constitue la solution habituelle et peu coûteuse.

Section 05

En pratique

Change

Contrairement aux acheteurs de la zone euro, vous supportez une exposition de change réelle, et pas uniquement à l’achat. Charges de copropriété, IBI annuel, fournisseurs, entretien et tout emprunt en euros constituent des dépenses courantes en euros financées en francs suisses. Sur une acquisition d’un certain montant, l’écart entre le cours de détail d’une banque et celui d’un prestataire spécialisé est significatif, et mérite d’être organisé avant d’avoir à transférer des fonds plutôt qu’au moment de la signature.

Financement

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, généralement avec une quotité inférieure à celle offerte aux résidents. Les acheteurs suisses disposent souvent d’alternatives — nantissement d’actifs ou de titres en Suisse — parfois mieux tarifées. Le choix n’est pas seulement une question de taux : les propriétaires d’États tiers ne pouvant déduire les intérêts des loyers espagnols, l’endettement n’a pas ici l’efficacité fiscale qu’il aurait pour un propriétaire de l’UE. Cette asymétrie doit entrer dans la décision.

S’y rendre

Zurich, Genève et Bâle sont fréquemment reliées à Barcelone, en moins de deux heures.
Gérone est desservie en saison et constitue l’arrivée la plus proche pour le nord de la Costa Brava.
En voiture, environ 1 000 km depuis Zurich, confortable en une journée avec une pause.

Louer votre bien

Compte tenu de l’imposition des loyers au régime des États tiers, la location est souvent moins attractive pour un propriétaire suisse que pour ses voisins de l’UE — cela mérite un calcul honnête avant d’acheter un bien choisi pour son rendement locatif. Si vous entendez louer, une licence touristique valide et transmissible est nécessaire : Barcelone a engagé la suppression des licences et des villes littorales comme Sitges appliquent des quotas stricts.

Section 06

Pourquoi une représentation indépendante compte

Dans le haut du marché catalan, les problèmes coûteux sont rarement les plus visibles. Ce sont des extensions non publiées sur un bien ayant changé deux fois de mains sans vérification ; une contrainte de loi littorale limitant la reconstruction ; une licence touristique supposée plutôt que vérifiée ; un prix calé sur ce qu’un précédent acheteur étranger a payé plutôt que sur le marché local.

Rien de tout cela ne relève de l’intérêt de l’agent du vendeur, et presque tous les agents en Catalogne détiennent un mandat de vente, sont rémunérés par le vendeur et lui doivent leur loyauté. Pour les acheteurs suisses, dont le statut fiscal d’État tiers réduit déjà la marge d’erreur, une hypothèse non vérifiée coûte plus cher qu’à un acheteur de l’UE commettant la même erreur.

Nous représentons exclusivement les acheteurs et n’acceptons jamais de mandat de vente. Nous cherchons sur les portails, dans les fichiers d’agences et sur le marché off-market, vérifions la situation registrale, les contraintes littorales et les licences, négocions face à l’agent du vendeur et menons les démarches juridiques jusqu’à la publication de votre titre — pour un forfait de 3 000 €, quel que soit le prix. Sur une acquisition de ce niveau, ces honoraires sont une erreur d’arrondi au regard d’une seule vérification omise.

Section 07

Questions fréquentes

Ai-je besoin d’un visa ou d’une autorisation pour acheter en Espagne en tant que Suisse ?+

Non. En vertu de l’accord bilatéral sur la libre circulation des personnes, les ressortissants suisses disposent de droits d’entrée, de séjour et de travail en Espagne globalement comparables à ceux des citoyens de l’Union. La règle des 90 jours sur 180 applicable aux visiteurs britanniques et américains ne vous concerne pas, et aucune autorisation n’est requise pour acheter. Notez que cette libre circulation ne se transpose pas au traitement fiscal espagnol : c’est précisément cette distinction qui surprend la plupart des acheteurs suisses.

Pourquoi suis-je imposé comme un État tiers alors que je bénéficie de la libre circulation ?+

Parce que le droit fiscal espagnol trace sa frontière à l’appartenance à l’UE ou à l’EEE et non à la libre circulation, et que la Suisse n’appartient à aucune des deux. Concrètement, l’Espagne impose vos loyers au taux majoré applicable aux États tiers et, surtout, ne vous autorise aucune déduction de charges — intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, entretien, amortissement. Les propriétaires de l’UE déduisent tout cela. Sur un bien loué et financé, l’écart peut représenter plusieurs fois le résultat applicable à un acheteur de l’UE.

Mon bien espagnol affecte-t-il mon impôt suisse sur la fortune ?+

Le plus souvent de manière indirecte. Les immeubles situés à l’étranger sont en principe exonérés de l’impôt suisse sur la fortune en vertu de la convention, mais sont généralement pris en compte pour déterminer le taux appliqué au reste de votre fortune imposable : le bien influence donc votre position suisse sans y être imposé. Le même principe vaut couramment pour les revenus immobiliers étrangers. Les taux et la pratique varient selon le canton et la commune, à confirmer avec votre conseiller local.

Est-il intéressant de louer le bien ?+

Chiffrez-le soigneusement avant de le supposer. L’Espagne imposant les propriétaires d’États tiers sur le loyer brut, sans déduction des intérêts, des charges, de l’assurance ni de l’entretien, le rendement net d’un bien loué est sensiblement moins favorable pour un propriétaire suisse que pour un propriétaire de l’UE. S’y ajoute un régime de licences strict — Barcelone supprime les licences touristiques, d’autres communes appliquent des quotas. Mieux vaut le savoir avant de choisir un bien pour son rendement locatif.

Dois-je emprunter en Espagne ou nantir des actifs suisses ?+

Cela dépend des conditions du moment et de votre situation globale, mais un facteur espagnol mérite attention : en tant que propriétaire d’un État tiers, vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt des loyers espagnols, de sorte que l’endettement n’y produit pas l’efficacité fiscale qu’il aurait pour un acheteur français ou allemand. Cela retire l’un des arguments habituels en faveur d’un prêt espagnol. Les acheteurs suisses trouvent souvent un meilleur prix en nantissant des actifs existants, mais prenez conseil des deux côtés.

Un bien en front de mer est-il plus risqué ?+

Il exige des vérifications qu’un bien intérieur ne demande pas. La loi littorale espagnole institue un domaine public le long du rivage avec une zone d’influence en retrait, limitant ce qui peut être construit, étendu ou reconstruit. Pour les positions en falaise et sur crique de ce segment, cette contrainte peut affecter sensiblement l’usage du bien et sa valeur future. Elle est vérifiable avant la signature — mais uniquement si quelqu’un la recherche spécifiquement.

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