Ratgeber für deutsche Käufer | Sitges & Katalonien

Deutsche Käufer nehmen in Katalonien eine ungewöhnliche Stellung ein. In der Provinz Girona liegen sie gleichauf mit den Niederländern hinter den Franzosen, mit alteingesessenen Gemeinden rund um Empuriabrava, Roses und die nördliche Costa Brava. In Barcelona selbst führt die deutsche Nachfrage den Auslandsmarkt sogar an — ein ganz anderes Profil als das saisonale Küstenmuster im übrigen Spanien.

Die Schwierigkeit für deutsche Käufer ist selten das Geld oder die Verfahrensdisziplin. Es ist, dass das spanische System dem deutschen oberflächlich ähnelt — ein Notar, ein Register, eine förmliche Urkunde — und darunter doch ganz anders funktioniert. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf genau diese Abweichungen und auf die grenzüberschreitenden Steuerfragen, aus der Sicht einer Käufervertretung, die ausschliesslich für den Käufer arbeitet.

Deutschland und Spanien: was sich im Ablauf unterscheidet

In Deutschland	In Spanien
Der Notar entwirft den Vertrag, berät beide Seiten und steht im Zentrum des Geschäfts	Der notario beurkundet, prüft aber weder Titel noch Belastungen für Sie — beauftragen Sie einen eigenen Anwalt
Das Grundbuch bietet nahezu absolute Verlässlichkeit zu Eigentum und Lasten	Das Registro ist starkes Beweismittel, doch Anbauten werden häufig nicht eingetragen
Notarielle Urkunde und Auflassungsvormerkung schützen zwischen Einigung und Übergang	Der Arras-Vertrag bindet schnell, ohne Widerruf, und Ihre Anzahlung ist meist verloren
Die Maklerprovision ist geregelt und seit 2020 meist geteilt	Provisionen sind unreguliert und intransparent; Käufer werden oft ohne Offenlegung belastet
Grunderwerbsteuer je nach Land, etwa 3,5 bis 6,5 %	Katalanische Grunderwerbsteuer nach progressivem Tarif; rechnen Sie mit 10 bis 12 % Gesamtkosten
Energieausweis und Bauunterlagen werden regelmässig vorgelegt	Deutlich weniger Offenlegungspflichten; Gutachten sind Sache des Käufers

Abschnitt 01

Warum deutsche Käufer Katalonien wählen

Deutsche Käufer haben sich historisch auf Mallorca und die Costa Blanca konzentriert. Die Verschiebung nach Katalonien folgt anderen Prioritäten: eine funktionierende Stadt statt eines Ferienorts, eine ganzjährige Wirtschaft und eine Region mit eigener Sprache, eigenen Institutionen und eigener Identität statt einer internationalen Enklave.

Barcelona zeigt das am deutlichsten. Die deutsche Nachfrage in der Stadt geht wesentlich auf Berufstätige und Familien zurück, die beruflich umziehen — in Technologie, Pharma, Logistik und Forschung — und nicht auf Feriengäste. Daraus ergibt sich eine andere Art von Kauf: Erstwohnsitze in städtischen Vierteln, ausgewählt nach Schulen, Arbeitsweg und Dauerhaftigkeit.

Wo deutsche Käufer sich konzentrieren

Barcelona — Eixample, Sarrià-Sant Gervasi und Gràcia für zuziehende Familien; Poblenou für den Technologiekorridor.
Nördliche Costa Brava — Empuriabrava, Roses und Llançà mit über Jahrzehnte gewachsenen deutschen Gemeinden und deutschsprachigen Dienstleistungen.
Sitges — für Käufer, die Küstenleben mit Pendeldistanz zu Barcelona und 25 Minuten zum Flughafen verbinden wollen.
Der Empordà — Masies und restaurierte Dorfhäuser für Käufer, denen Grundstück, Ruhe und Bausubstanz wichtiger sind.

Abschnitt 02

Wo das spanische Verfahren abweicht

Deutsche Käufer kennen ein Geschäft, das sich um den Notar herum organisiert: Er entwirft den Vertrag, verliest ihn, berät beide Seiten und führt das Verfahren bis zur Eintragung. Der spanische notario nimmt eine engere Rolle ein — er bestätigt Identität und Geschäftsfähigkeit, beurkundet die escritura und sorgt für die ordnungsgemässe Ausfertigung. Er wird Ihnen nicht sagen, dass die Immobilie einen nicht eingetragenen Anbau, eine offene Gemeinschaftsschuld oder eine vom Register abweichende Grenze hat.

Die zweite Abweichung betrifft das Register selbst. Das Registro de la Propiedad schützt das Eingetragene stark — anders als das Grundbuch erfasst es aber nicht alles. Anbauten, Umbauten und Nebengebäude entstehen häufig, ohne eingetragen zu werden, und die registrierte Beschreibung kann hinter dem tatsächlich Vorhandenen zurückbleiben. Diese Lücke ist eine regelmässige Fehlerquelle für Käufer, die annehmen, Register und Wirklichkeit müssten übereinstimmen.

Der Ablauf

NIE beantragen

Die spanische Steuernummer, erforderlich vor Beurkundung, Kontoeröffnung und Steuerzahlung. Erhältlich über ein spanisches Konsulat in Deutschland oder vor Ort.

Suche und Vorauswahl

Über Portale, Maklermandate und Off-Market-Bestände. Ein erheblicher Teil der besseren Objekte in Katalonien erscheint nie in einem Inserat.

Angebot und Verhandlung

Durch Ihre Vertretung gegenüber dem Verkäufermakler. Angebotspreise lassen häufig Spielraum, besonders ausserhalb der Sommersaison.

Arras-Vertrag

Reservierungsvertrag mit üblicherweise 10 % Anzahlung. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht — die rechtliche Prüfung muss der Unterschrift vorausgehen.

Prüfung

Nota simple, Lasten und Schulden, Stand der Gemeinschaftskosten, Kataster- und Bauordnungsprüfung sowie Abgleich von Gebautem und Eingetragenem.

Beurkundung

Unterzeichnung der escritura pública beim Notar, Zahlung des Restkaufpreises, anschliessend Grunderwerbsteuer und Eintragung Ihres Titels.

Zu nicht eingetragenen Bauarbeiten. Wurde eine Immobilie erweitert oder verändert, ohne dass dies eingetragen wurde, kann die nachträgliche Legalisierung langwierig, teuer oder in manchen Bauzonen unmöglich sein. Sie beeinflusst zudem Weiterverkauf und Finanzierbarkeit. Das ist eines der häufigsten Probleme katalanischer Immobilien und wird vor der Unterschrift zuverlässig erkannt — sofern jemand in Ihrem Auftrag danach sucht.

Abschnitt 03

Steuern: Deutschland und Spanien

Wichtiger Hinweis. Nur eine allgemeine Orientierung, keine Beratung. Regeln ändern sich, katalanische Sätze weichen von den nationalen ab, und das Ergebnis hängt von Ihren Verhältnissen ab. Holen Sie vor dem Kauf Rat bei einem spanischen asesor fiscal und einem Steuerberater mit Erfahrung in grenzüberschreitendem Immobilienbesitz ein.

Deutschland und Spanien haben ihr Doppelbesteuerungsabkommen in den vergangenen Jahren neu gefasst, und der geltende Text weicht in wesentlichen Punkten von der älteren Fassung ab, mit der manche Käufer noch arbeiten. Einkünfte aus spanischem Grundbesitz sind in Spanien steuerpflichtig; Deutschland wendet seine eigene Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung an, die nicht immer Freistellung bedeutet. Wenn Ihre Auskunft noch auf dem alten Abkommen beruht, lohnt eine Überprüfung.

Ihr Vorteil als EU-Ansässiger

Nicht ansässige Eigentümer mit Steuersitz in der EU oder im EWR versteuern spanische Mieteinnahmen zu einem niedrigeren Satz als Eigentümer aus Drittstaaten und dürfen zulässige Aufwendungen abziehen — Finanzierungszinsen, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung, Abschreibung — bevor die Steuer berechnet wird. Drittstaatseigentümer zahlen einen höheren Satz auf die Bruttomiete, ganz ohne Abzüge. Gegenüber britischen, schweizerischen oder amerikanischen Käufern ist das ein struktureller Vorteil, den Sie beziffern sollten, wenn Sie vermieten wollen.

Steuer auf eine nicht vermietete Zweitimmobilie

Spanien besteuert einen fiktiven Nutzungsvorteil aus dem Besitz einer Zweitimmobilie, selbst wenn sie das ganze Jahr leer steht. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert, nicht der Marktwert, weshalb die Beträge meist gering ausfallen — die jährliche Erklärung ist jedoch verpflichtend. Ihre Versäumnis gehört zu den häufigsten und zugleich vermeidbarsten Fehlern ausländischer Eigentümer.

Vermögensteuer: Deutschland keine, Spanien schon

Deutschland erhebt seit den 1990er-Jahren keine Vermögensteuer mehr, weshalb deutschen Käufern dafür häufig jedes Gefühl fehlt. Spanien erhebt sie, Katalonien wendet einen eigenen Tarif auf spanische Werte nicht ansässiger Eigentümer an, und hinzu kommt eine nationale Abgabe für grössere Vermögen. Bei einem grösseren Kauf ist das eine reale jährliche Belastung, die vor dem Erwerb in die Rechnung gehört und nicht erst im ersten spanischen Steuerjahr auffallen sollte.

Abschnitt 04

Die Erbschaftsteuerlücke

Dies ist der Punkt, der deutschen Käufern am eigensten und zugleich am häufigsten entgeht. Deutschland und Spanien haben ein Abkommen über Einkommen- und Vermögensteuern. Ein Abkommen über Erbschaft- und Schenkungsteuer haben sie nicht.

Praktisch bedeutet das, dass beide Staaten ein Besteuerungsrecht an demselben Nachlass geltend machen können. Spanien besteuert die spanische Immobilie, weil sie dort belegen ist. Deutschland besteuert seine Ansässigen mit dem Weltvermögen, sodass dieselbe Immobilie auch in die deutsche Bemessungsgrundlage fällt. Das deutsche Recht sieht zwar eine Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer vor, diese Entlastung ist jedoch begrenzt und neutralisiert die spanische Belastung nicht immer vollständig.

Warum Katalonien hier eine Rolle spielt. Die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer wird regional verwaltet. Für eine katalanische Immobilie gelten daher katalanische Vorschriften, Sätze und Befreiungen — nicht die nationale Grundregel und nicht die Regeln einer anderen Region. Eine Auskunft zu einer Immobilie in Andalusien oder Valencia lässt sich nicht übertragen.

Welches Recht über die Erbfolge entscheidet

Unabhängig von der Steuer bestimmt die europäische Erbrechtsverordnung, welches Erbrecht auf Ihren Nachlass anwendbar ist: grundsätzlich das Recht Ihres gewöhnlichen Aufenthalts im Todeszeitpunkt, sofern Sie nicht ausdrücklich das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit wählen, üblicherweise im Testament. Katalonien hat ein eigenes Erbrecht, das sich vom übrigen Spanien unterscheidet und den Pflichtteil anders behandelt. Diese Wahl bewusst zu treffen ist unkompliziert; sie der Grundregel zu überlassen, ist der Punkt, an dem Familien in Schwierigkeiten geraten.

Ein spanisches Testament über Ihr spanisches Vermögen, so abgefasst, dass es neben Ihrem deutschen Testament besteht und dieses nicht widerruft, ist die übliche Lösung. Es kostet wenig und erleichtert Ihren Erben die Abwicklung erheblich.

Abschnitt 05

Praktisches

Anreise

Barcelona El Prat ist von Frankfurt, München, Düsseldorf, Berlin und Hamburg häufig direkt erreichbar, mit Linien- und Billigfluggesellschaften.
Girona bedient die nördliche Costa Brava und nimmt saisonal deutschen Verkehr auf.
Mit dem Auto realistisch, aber weit — rund 1.300 bis 1.600 km ab dem Rheinland, üblicherweise auf zwei Tage verteilt.

Schule

Für zuziehende Familien bietet die Deutsche Schule Barcelona einen deutschen Bildungsweg bis zum Abitur, daneben besteht ein breites internationales Schulangebot. Plätze sind begehrt und der Wohnort entscheidet über die Machbarkeit des täglichen Wegs: Wenn Schule zählt, wählen Sie die Schule vor dem Viertel und nicht umgekehrt.

Bank und Mittelherkunft

Die gemeinsame Währung beseitigt das Wechselkursrisiko. Ein spanisches Konto brauchen Sie dennoch für Nebenkosten, Gemeinschaftskosten und die jährliche IBI, gespeist per SEPA-Überweisung. Spanische Banken führen eigene Geldwäscheprüfungen der Kaufmittel durch, und die EU-Staatsangehörigkeit befreit nicht davon, die Herkunft klar zu belegen — stellen Sie diese Unterlagen früh zusammen, denn sie sind eine häufige Ursache für Verzögerungen bei der Beurkundung.

Vermietung

Behandeln Sie die Touristenlizenz als Kaufbedingung, nicht als Nebensache. Katalonien reguliert die Kurzzeitvermietung streng, und die Regeln unterscheiden sich je Gemeinde: Barcelona hat den Ausstieg aus den Touristenlizenzen eingeleitet, Küstenorte wie Sitges arbeiten mit strengen Kontingenten. Wenn Vermietung für Ihre Rechnung wesentlich ist, suchen Sie praktisch eine Immobilie, die bereits über eine gültige, übertragbare Lizenz verfügt.

Abschnitt 06

Warum unabhängige Vertretung zählt

Seit der Reform der Maklerprovision 2020 sind deutsche Käufer einen Markt gewohnt, in dem Provisionen geregelt, offengelegt und meist geteilt werden. Spanien kennt nichts Vergleichbares. Provisionsstrukturen sind intransparent, und es ist durchaus üblich, dass ein Käufer belastet wird, ohne davon zu erfahren — mitunter zusätzlich zur Provision des Verkäufers im selben Geschäft.

Das tiefere Problem ist die Vertretung selbst. Nahezu jeder Makler in Katalonien hält ein Verkäufermandat und schuldet dem Verkäufer seine Loyalität. Ein Makler, der gut Deutsch spricht und den Ablauf klar erklärt, arbeitet dennoch für die Gegenseite — und gerade bei deutschen Käufern, deren Erwartung an berufliche Neutralität vom Notar geprägt ist, wird diese Annahme besonders leicht unreflektiert mit über die Grenze genommen.

Wir arbeiten ausschliesslich für Käufer und übernehmen nie ein Verkäufermandat. Wir suchen über Portale, Maklerbestände und Off-Market-Objekte, gleichen Eintragung und tatsächliche Bausubstanz ab, verhandeln gegenüber dem Verkäufermakler und führen die rechtliche Abwicklung bis zur Eintragung Ihres Titels — für pauschal 3.000 €, unabhängig vom Kaufpreis.

Abschnitt 07

Häufige Fragen

Brauche ich als deutscher Staatsbürger eine Genehmigung für einen Immobilienkauf in Spanien?+

Nein. Die EU-Freizügigkeit erlaubt den Kauf ohne Genehmigung, und die 90/180-Tage-Regel, die britische und amerikanische Käufer betrifft, gilt für Sie nicht. Ein Aufenthalt über 90 Tage erfordert die Eintragung im zentralen Ausländerregister, ein Verwaltungsschritt und keine Hürde. Beachten Sie, dass mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien Sie in der Regel dort steuerlich ansässig machen, was Ihre Lage erheblich verändert.

Gibt es wirklich kein Erbschaftsteuerabkommen zwischen Deutschland und Spanien?+

Richtig — die beiden Staaten haben ein Abkommen für Einkommen- und Vermögensteuern, aber keines für Erbschaft- und Schenkungsteuer. Beide können denselben Nachlass besteuern: Spanien, weil die Immobilie dort belegen ist, Deutschland, weil es Ansässige mit dem Weltvermögen besteuert. Das deutsche Recht erlaubt die Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer, diese ist jedoch begrenzt und gleicht die spanische Belastung nicht zwingend aus. Da die spanische Erbschaftsteuer regional verwaltet wird, gelten für katalanische Immobilien katalanische Regeln. Das sollte vor dem Kauf gestaltet werden.

Kann ich mich auf das Registro verlassen wie auf das Grundbuch?+

Teilweise. Das Registro schützt das Eingetragene stark, und eine nota simple weist Eigentum und Lasten aus. Die Eintragung von Bauarbeiten wird aber nicht in gleicher Weise durchgesetzt wie in Deutschland, sodass Anbauten, Umbauten und Nebengebäude physisch bestehen können, ohne im Register zu erscheinen. Der Abgleich zwischen eingetragener Beschreibung und tatsächlichem Bestand ist ein Kernstück der Prüfung in Spanien und hat kein echtes deutsches Gegenstück.

Besteuert Spanien meine Immobilie auch, wenn ich sie nie vermiete?+

Ja. Spanien besteuert einen fiktiven Nutzungsvorteil aus dem Besitz einer Zweitimmobilie, berechnet auf den Katasterwert statt auf den Marktwert. Die Beträge sind meist gering, die jährliche Erklärung ist jedoch verpflichtend, und ihr Versäumnis gehört zu den häufigsten Problemen ausländischer Eigentümer. Die spanische und katalanische Vermögensteuer kann je nach Wert Ihres spanischen Vermögens zusätzlich anfallen.

Bekomme ich als in Deutschland Ansässiger ein Darlehen einer spanischen Bank?+

Ja. Spanische Banken finanzieren nicht ansässige EU-Käufer, üblicherweise mit niedrigerem Beleihungsauslauf als bei Ansässigen — etwa 60 bis 70 % sind verbreitet. Erwartet werden deutsche Steuerbescheide, Einkommensnachweise und Angaben zu bestehenden Verpflichtungen. Manche Käufer finanzieren lieber in Deutschland gegen vorhandene Werte; was günstiger ist, hängt von den jeweiligen Konditionen und davon ab, wie die Finanzierung mit der spanischen Vermögensteuer zusammenwirkt. Beide Wege sollten durchgerechnet werden.

Brauche ich einen spanischen Anwalt, wenn ein Notar beteiligt ist?+

Ja, und das ist der wichtigste Unterschied zum deutschen Verfahren. Der notario ist kein Notar im deutschen Sinn. Er bestätigt Identität und Geschäftsfähigkeit und beurkundet, prüft aber nicht Schulden, Bauordnungsstand, Grenzen oder die Eintragung des Gebauten für Sie. Diese Arbeit gehört Ihrem Anwalt. Unser Pauschalhonorar enthält die vollständige rechtliche Abwicklung, sodass sorgfältige Prüfung keine gesonderte Budgetentscheidung ist.

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